Die Maximierung von Einnahmen in der Kurzzeitvermietung hängt maßgeblich vom Zusammenspiel zwischen Belegungsrate und Durchschnittlichem Tagespreis (ADR) ab. Dieser Artikel zeigt, wie Vermieter das optimale Verhältnis finden, um ihre Gewinne zu steigern, welche Kosten zu berücksichtigen sind und wann es sinnvoll ist, eine Nacht zu verkaufen oder leer stehen zu lassen. Mit praxisnahen Tipps und Beispielen bietet dieser Leitfaden effektive Strategien für mehr Erfolg.

Einleitung

Wenn es um die Maximierung von Einnahmen bei Kurzzeitvermietungen geht, stehen zwei zentrale Kennzahlen im Mittelpunkt: die Belegungsrate und der Durchschnittliche Tagespreis (ADR). Aber wie hängen diese beiden Faktoren zusammen? Und, wichtiger noch, wie finden Sie das optimale Verhältnis? Es ist ein schmaler Grat zwischen hoher Auslastung und angemessenen Preisen, der über Erfolg oder Misserfolg entscheidet. Lassen Sie uns einen tiefen Blick darauf werfen, wie Sie diese Balance meistern können.

Was ist der Zusammenhang zwischen Belegungsrate und ADRs?

Fangen wir mit den Grundlagen an: Die Belegungsrate misst den Prozentsatz der Tage, an denen Ihre Immobilie vermietet ist, während der ADR den durchschnittlichen Preis darstellt, den Sie pro vermieteter Nacht erzielen. Diese beiden Werte stehen in einer Art Tango: Erhöht man die Belegungsrate durch niedrigere Preise, sinkt der ADR. Hebt man die Preise an, kann die Belegungsrate darunter leiden. Die Kunst liegt darin, das optimale Verhältnis zu finden, um Ihre Einnahmen zu maximieren.

Warum ist das Verhältnis so wichtig?

• Maximale Einnahmen: Eine hohe Belegungsrate bei zu niedrigen Preisen kann Ihre Gewinne schmälern, während eine zu geringe Belegungsrate mit hohen Preisen zu leeren Nächten führt.

• Fixkosten decken: Reinigung, Wäsche, Strom und Verwaltungskosten fallen unabhängig von der Belegungsrate an. Diese müssen gedeckt werden.

• Marktpositionierung: Der Preis beeinflusst, wie Ihre Unterkunft im Vergleich zur Konkurrenz wahrgenommen wird.

Wie berechnet man das optimale Verhältnis?

Das Finden des optimalen Verhältnisses erfordert eine Mischung aus Datenanalyse, Marktkenntnis und ein wenig Experimentierfreude. Hier sind die wichtigsten Schritte:

1. Fixkosten analysieren

Egal wie hoch Ihre Belegungsrate ist, bestimmte Kosten fallen immer an. Dazu gehören:

• Reinigungskosten: Pro Aufenthalt.

• Wäschekosten: Bettwäsche, Handtücher, etc.

• Strom und Wasser: Variiert je nach Nutzung.

• Plattformgebühren: Airbnb, Booking.com und Co. nehmen oft 3-15 % Ihrer Einnahmen.

Rechnen Sie diese Kosten pro Nacht aus und setzen Sie sie in Relation zu Ihrem Zielpreis.

2. Marktanalyse durchführen

Ihre Preissetzung sollte sich nicht nur an Ihren Kosten orientieren, sondern auch an der Konkurrenz.

• Vergleichen Sie ähnliche Unterkünfte: Was verlangen andere Anbieter in Ihrer Region?

• Saisonale Schwankungen: Wie ändern sich Preise und Belegungsraten je nach Jahreszeit?

• Veranstaltungen und lokale Nachfrage: Events oder Feiertage können die Nachfrage steigern.

3. Experimentieren Sie mit Preisen

Ein dynamisches Preismodell kann Wunder wirken. Viele Gastgeber nutzen Tools wie PriceLabs oder Beyond Pricing, um Preise basierend auf Nachfrage und Auslastung anzupassen.

• Hohe Nachfrage: Erhöhen Sie die Preise.

• Niedrige Nachfrage: Reduzieren Sie die Preise, um die Belegungsrate zu steigern.

4. Verkauf einzelner Nächte – lohnt sich das?

Manchmal scheint es verlockend, jede einzelne Nacht zu verkaufen, aber lohnt es sich wirklich? Hier ist, was Sie beachten sollten:

• Reinigungskosten pro Aufenthalt: Wenn diese überproportional hoch sind, macht ein niedriger Preis keinen Sinn.

• Arbeitsaufwand: Kurzaufenthalte bedeuten oft mehr Arbeit mit Check-ins, Check-outs und Kommunikation.

• Langfristige Strategie: Einzelne Nächte können helfen, Lücken zu füllen, aber vermeiden Sie es, dadurch Stammgäste oder langfristige Buchungen zu verlieren.

Strategien, um das optimale Verhältnis zu finden

1. Minimieren Sie Leerzeiten

Leerstehende Nächte bringen keine Einnahmen. Nutzen Sie Angebote wie Last-Minute-Rabatte oder verlängern Sie Mindestaufenthalte in der Nebensaison.

2. Reagieren Sie auf Nachfrageänderungen

Halten Sie Ihre Preise flexibel. Wenn die Nachfrage steigt, zögern Sie nicht, die Preise anzuheben.

3. Nutzen Sie Technologie

Dynamische Preistools wie Wheelhouse oder AirDNA können dabei helfen, Preisstrategien zu optimieren.

4. Analysieren Sie Ihre Daten regelmäßig

Überprüfen Sie monatlich Ihre Belegungsrate und ADRs. Gibt es Muster? Welche Monate oder Wochen sind besonders stark oder schwach?

Häufige Fragen (FAQs)

Wie hoch sollte meine Belegungsrate sein?

Das hängt von Ihrem Markt und Ihren Kosten ab. Im Allgemeinen streben viele Gastgeber eine Belegungsrate von 70-85 % an.

Was ist ein guter ADR?

Das variiert stark je nach Standort und Angebot. Berechnen Sie Ihren Ziel-ADR, indem Sie alle Fixkosten pro Nacht plus Ihren gewünschten Gewinn addieren.

Sollte ich Last-Minute-Rabatte anbieten?

Ja, aber strategisch. Ein Rabatt kann helfen, Leerzeiten zu füllen, sollte jedoch nicht Ihre langfristige Preisstrategie untergraben.

Macht es Sinn, jede Nacht zu verkaufen?

Nicht immer. Hohe Reinigungskosten oder ein hoher Verwaltungsaufwand können bedeuten, dass es besser ist, einzelne Nächte leer stehen zu lassen.

Fazit

Der Zusammenhang zwischen Belegungsrate und ADRs ist entscheidend für den Erfolg von Kurzzeitvermietungen. Indem Sie Ihre Fixkosten kennen, den Markt analysieren und dynamische Preistools nutzen, können Sie das optimale Verhältnis finden. Denken Sie daran: Es geht nicht nur darum, jede Nacht zu verkaufen, sondern die richtigen Nächte zu den besten Preisen. So steigern Sie langfristig Ihre Einnahmen und sichern sich einen Wettbewerbsvorteil.